Dauerhafte Sozialbindung von Wohnungen ist unzulässig

Die Knappheit an Sozialwohnungen für Menschen, mit wenig Einkommen ist ein bekanntes Problem in Deutschland. Deshalb gibt es für den Bau natürlich diverse finanzielle Anreize. Dass die Immobilie allerdings quasi für immer eine Sozialwohnung bleiben muss, wurde im Zuge einer Klage Anfang des Jahres als unzulässig erklärt. Dem Bundesgerichtshof zufolge dürfen aus öffentlichen Mitteln geförderte Sozialwohnungen nach einer zeitlich befristeten Sozialbindung von etwa 20 oder 30 Jahren auf dem öffentlichen Markt angeboten werden.

Der Fall

Kläger war in diesem Falle die Wohnungsgenossenschaft Gartenheim aus Hannover. In den 1990er wurde eine dauerhafte Nutzung des Wohnraums als Sozialwohnungen in der Stadt Langenhagen vertraglich vereinbart, Vorstand Günther Haese sieht darin allerdings einen „ewigen ökonomischen Nachteil“. Das Gericht gab ihm Recht, eine ewige Sozialbindung sei unzulässig. Geht man davon aus, dass dies von vornherein klar war, gilt nur noch herauszufinden, auf welche Frist sich die Parteien geeinigt hätten. Haese zeigt sich beruhigt. Endlich darf er sein Eigentumsrecht ausüben.

Finanzielle Anreize machen Bau von Sozialwohnungen attraktiv

Das war auch schon zur Vertragsschließung in den Neunzigern der Fall. Langenhagen hatte damals Grundstücke unterm Marktwert verkauft und zur Finanzierung des Bauprojekts günstige Darlehen gewährt, um den Bau von Sozialwohnungen zu fördern. Das bis einschließlich 2001 gültige Wohnungsbaugesetz sah für Fälle dieser Art eine Zweckbestimmung vor, die offiziell mehr als 15 Jahre dauern konnte. Auch hier gab man allerdings zu bedenken, dass „auch ein längerer Zeitraum irgendwann endet“. Die finanziellen Anreize allein untermauern also nicht eine unendlich laufende Sozialbindung. Im Zuge der Ermittlungen schlug der Senat vor, die Dauer des Darlehens zur Bestimmung der Frist heranzuziehen, in diesem Fall also 35 Jahre. Heute allerdings sind die vertraglichen Regelungen zum Bau von Sozialwohnungen Sache der Länder und unterscheiden sich im Detail. Experten zufolge sind dauerhafte Sozialbindungen sehr selten, Fristen von mehreren Jahrzehnten kommen aber durchaus vor.

Wirft man einen Blick auf die Gesamtdaten von Sozialwohnungen, so sprechen die Zahlen für sich. Und was sie sagen, ist erschreckend. Offizielle Angaben belegen, dass die Zahl der Sozialwohnungen zwischen 1989 und 2016 von 3,9 Millionen auf 1,27 Millionen zurückgegangen ist, etwa 50.000 Wohnungen verlieren jährlich ihre Zweckbindung. Fördermittel sollen das Kaufen und Bauen von Wohnungen mit Sozialbindung wieder attraktiver machen. 2016 wurden Fördermittel für ganze 24.550 Sozialwohnungen gewährt.

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