Grunderwerbsteuer – Was hat sich geändert?

Die Finanzminister der Länder haben am 21. Juni 2018 eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes für sogenannte „Share Deals“ beschlossen, die Transaktionen mit Immobiliengesellschaften betreffen.
Die Änderungen sind nicht so weitreichend wie zuvor erwartet.
Dennoch werden die vorgeschlagenen Änderungen erhebliche Auswirkungen auf Transaktionen mit Grundstücksgesellschaften haben.

 

Was ist aber nun ein Share Deal?

Als Share Deal werden im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen solche Transaktionen bezeichnet, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, die ihrerseits eine oder mehrere Immobilien hält. Es handelt sich folglich um eine Anteilsvereinigung. Der Eigentümer der Immobilie bleibt weiterhin die Objektgesellschaft mit 5,1 % des Grundbesitzes, während der Investor durch den Share Deal mit seiner Gesellschafterstellung nur ein mittelbares Eigentum mit 94.9 % an der Immobilie erlangt. Ein solcher Share Deal sorgt dafür, dass keine Grunderwerbssteuer ausgelöst wird, da keiner vollwertiger Besitzer ist.

Eine ähnliche Regel bei den Share Deals ist bislang nur bei Personengesellschaften anwendbar. Hier wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn sich der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft derart geändert hat, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile an neue Gesellschafter übergehen.  In diesem Fall liegt zwar bei dem Erwerber eine Anteilsvereinigung vor, diese ist aber in der Regel zu 94,9 % steuerbefreit, da der Erwerb mehr als 5 Jahre her ist.

 

Die genauen Änderungen der Grunderwerbsteuer

Anteilsgrenzenänderung

Zum Ersten wird die Anteilsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt.
Bisher fiel keine Grunderwerbsteuer an, wenn Personengesellschaften über einen Anteil unterhalb der 95 % Grenze verfügten, da das Eigentum bei der Gesellschaft verbleibt. Diese Beteiligungshöhe von 95 % soll nun auf 90 % gesenkt werden. Zusätzlich fordert der Gesetzgeber, dass mindestens ein Anteilseigner in nennenswertem Umfang an der Gesellschaft beteiligt bleibt, sofern es sich um den Kauf einer Immobilie handelt.
Hintergrund für die Absenkung ist, dass zukünftige Share Deals bei Immobilienkäufern erschwert werden, damit diese keinen Immobilienbesitz erwerben, ohne eine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Haltefriständerung

Dazu hat sich die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert.
Im aktuellen Zeitraum wird die Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile der grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Anteilseigner oder Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren übergehen.
Bisher wurden, um die Grunderwerbsteuer zu entgehen, bestimmte Share Deals gestaltet, die im ersten Schritt 94,9 % der Anteile auf einen neuen Anteilseigner übertragen und nach dem Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % übertragen.
Durch die Verlängerung der Haltefrist könnten diese 5,1 % erst nach Ablauf von zehn Jahren übertragen werden, ohne eine Grunderwerbsteuer auszulösen. Dies hat in wirtschaftlicher Hinsicht schwere Folgen, da die Haltefrist von zehn Jahren das Modell unattraktiver macht und die meisten Unternehmen ihre Struktur nicht über zehn Jahre unverändert lassen können. Somit werden die Parteien in ihrer unternehmerischen Gestaltungsfreiheit über einen längeren Zeitraum eingeschränkt.
Zu befürchten ist auch, dass die neue Haltefrist auf schon bereits bestehende Gestaltungen angewendet werden kann, was deren wirtschaftliche Rahmenbedingungen maßgeblich beeinflussen würde.

 

Betroffene der Gesetzesänderung der Grunderwerbsteuer

Die Änderung der Grunderwerbsteuer betrifft nicht nur Personengesellschaften, die ein gemeinsames Unternehmensziel verfolgen, sondern fortan auch Kapitalgesellschaften, die durch einen Zusammenschluss von mehreren Personen einen Unternehmenszweck realisieren wollen.

Das bedeutet, wenn innerhalb von zehn Jahren 90 % der Anteile der Immobilie, auf neue Gesellschafter übertragen werden, die Grunderwerbssteuer ausgelöst wird. Es wird nun nicht mehr möglich sein, dass zwei unabhängige Erwerber Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erwerben.

Fazit

Die Änderung der Grunderwerbssteuer hat nun die Folge, das oben genannte Share Deals, um die Grunderwerbssteuer zu umgehen fortan nicht mehr beständig sind.
Somit werden zukünftige Immobilienkäufer vor möglichen Defiziten geschützt,
Gesellschaften müssen sich der Grunderwerbssteuer beugen und die Steuereinnahmen steigen womöglich.

Bis aber der Gesetzesvorschlag beim Bundestag eingereicht wird, dürften die alten Regelungen weiterhin anwendbar sein und es gibt noch einen kleinen Spielraum, in dem bereits existierende Strukturen an die neuen Regelungen angepasst und optimiert werden.
Folglich wird es nach Geltendmachung der Vorschrift schwieriger für Gesellschaften Steuerschlupflöcher, in Bezug auf den Grundbesitz, zu nutzen.

Menü