Neues Bauvertragsrecht

Ab dem 1. Januar 2018 wurde das Gesetz zum Bauvertragsrecht reformiert, um Verbraucherrechte zu stärken und dem Baurecht eine zeitgemäße Struktur zu geben.

Aber warum eine Reform des Bauvertragsrecht?

Die neue Verordnung sieht vor, die wichtigsten Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) in das BGB zu übertragen und bestehende Paragrafen im Rahmen des Verbraucherschutzes anzupassen.
Dies hat den Grund, dass die vorherigen Regelungen zum Werkvertragsrecht in Bezug auf das Bauvertragsrecht zu allgemein gehalten worden sind und den heutigen komplexen Anforderungen nicht gerecht waren. Dies soll helfen Spannungsfelder zwischen Werkunternehmern (Bauunternehmer, Handwerker), Bestellern (Auftragnehmer) und Lieferanten zu lösen.
Die neue Baurechtsreform setzt den Verbraucherschutz in den Fokus, um den Verbraucher gegenüber seinem Vertragspartner zu stärken.

Fraglich ist, was das Gesetz verändert hat.

Im allgemeinen Werkvertragsrecht wurden Änderungen vorgenommen. In § 632a BGB betreffen diese die Abschlagszahlungen.
Diese Neuregelung spricht zwei wesentliche Änderungen bei allen Werkverträgen an:
Zuerst erfolgt ein Anspruch auf Abschlagszahlung, allerdings nur in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistung. Der Abschlag wird also nun auf der Basis der vereinbarten Vergütung vereinbart.
Zweitens werden die Mängeleinbehalte geregelt.
Gleich ob ein wesentlicher oder unwesentlicher Mangel vorliegt, muss der Besteller in Höhe der trotz Mängel erbrachten Leistung einen Abschlag zahlen.

Im Werkvertrag ist ein weiterer Teil der Neugestaltung die Regelung von der fiktiven Abnahme zur Abnahme.
In der Regel gilt eine erfolgreiche Abnahme, wenn der Unternehmer nach der Fertigstellung des Werkes eine Frist setzt und der Besteller nicht binnen der Frist die Annahme verweigert.
Bei Verbrauchern und Bestellern gilt dies nur, wenn der Verbraucher durch den Unternehmer entsprechend zur Fristsetzung der Abnahmefrist belehrt ist.
Nun gilt die Abnahme als erfolgt, wenn der Besteller trotz objektiv vorliegenden Mängel, innerhalb der Gesetzen Frist keine dieser Mängel entsprechend begründet.
Dazu gibt es neue Kündigungsregelungen und erweiterte Hinweispflichten für Unternehmer. Nun wurde das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Werkvertrages mit § 648a eingeführt.
Des Weiteren wurden Änderungen zum Bauvertragsrecht eingeführt. Dort werden die Regelungen zum Werkvertrag verstreuten Klauseln zum Bauvertragsrecht zusammengefasst und um zusätzlich neue Vorschriften ergänzt.

Neu aufgenommen sind Regelungen zum Anordnungsrecht des Bestellers. Dies regelt in § 650b ein Anordnungsrecht des Auftragsgebers für Maßnahmen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Die Regelungen gelten dazu auch bei Änderungen des gesamten Leistungserfolgs. § 650b erreicht damit, dass der Unternehmer für Änderungsanordnungen einen Anspruch auf geänderte Vergütung hat.

Des Weiteren wurden auch Vorgaben für die Vergütungsansprüche für geänderte Leistungen geregelt.  Das Gesetz geht im Grundsätzlichen davon aus, dass sich die Parteien des Bauvertrags über entsprechende Vergütungen einigen müssen. Falls dies nicht der Fall ist, könnte der Unternehmer in einem seiner Angebote eine Mehrvergütung ansetzen.

In § 650g ist Zustandsfeststellung einzuordnen. Diese ist nämlich bei einer Abnahmeverweigerung vorgesehen. Demnach hat der Besteller auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitzuwirken. Diese wird von beiden Parteien protokolliert und unterschrieben.
Die Zustandsfeststellung sorgt dafür das in der Feststellung nicht aufgeführte Mängel, nach dieser entstanden und vom Besteller zu vertreten sind.

Um den Verbraucher zu schützen, haben die Gesetzgeber Spezialregelungen für den Verbraucher-Bauvertrag in § 650i BGB geregelt.
Ein Verbraucher-Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
Der Verbraucher-Bauvertrag bedarf der Textform, zusätzlich ist dem Verbraucher eine Baubeschreibung zu übergeben.
Voraussetzung in den Verbraucher-Bauverträgen ist immer, dass es sich um erhebliche Leistungen zur Errichtung oder zur Instandsetzung eines Gebäudes handelt. Des Weiteren ist der Bauunternehmer dazu verpflichtet, die Informationspflichten des Vertrages einzuhalten.

In der Baurechtsreform wurde nun auch das Architektenvertragsrecht eingeführt. Diese veranlasst eine Zielfindungsphase mit Vergütungsanspruch für Architekten und Ingenieure. Diese Regelung wurde geschaffen um Klarheit darüber zu schaffen, welche Vorschläge des Architekten schon als beauftragte Leistung zu vergüten waren. Die Zielfindungsphase wurde demnach eingeführt, um Regelungen zu den Pflichten der Beteiligten zu verankern.

Mit den Änderungen im Kaufrecht in § 439 soll auch der Regress eines Unternehmers gegenüber seines Lieferanten erleichtert werden. Falls der Unternehmer das Material fehlerhaft verbaut, haftet dieser für die Kosten des Aus- und Einbaus des mangelfreien Materials und auch für die erneute Lieferung.

Es lässt sich somit sagen, dass durch die Baurechtsreform viele Änderungen auf die Baubeteiligten zukommen, besonders im Hinblick auf Verbraucherverträge und Vergütungsansprüche.

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